Tuesday, November 30, 2021
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Kaufen ist besser denn Mieten? Unsinn, sagt Finanzexperte Gerd Kommer


Gerd Kommer ist Schreiber des Buches „Kaufen oder mieten“ und gehört zu den bekanntesten Finanzexperten Deutschlands.
Gerd Kommer

Talent-Profi Gerd Kommer hält die Phrase, dass Mieter, ihr Geld „zum Fenster hinauswerfen“ zum Besten von Unsinn.

Dasjenige Problem liege unter anderem daran, dass die meisten Menschen die Instandhaltungskosten unterschätzen würden, erklärt Kommer im Gespräch mit Business Insider.

Zudem hat welcher Talent-Profi errechnet, dass Mieten in den vergangenen 50 Jahren in den meisten Zeitfenstern rentabler denn Kaufen war. In welcher neuesten galvanischer Überzug seines Buches „Kaufen oder mieten“ beschäftigt er sich mit welcher Thematik.

Nicht mehr mtl. Pacht an Leckermaul anderen überweisen, sondern möglichst eine Immobilie kaufen und den Kredit Raten zahlen. So zahle man zwar ebenfalls, gleichwohl wenigstens zum Besten von sich selbst, da einem irgendwann die Wohnung oder dies Haus gehört. Denn Pacht zu zahlen, sei wie „Geld aus dem Fenster werfen“. Welche Beispielrechnung und Phrase habt ihr charakteristisch schon mal gehört oder ebenfalls selbst gesagt. Kein anderer Grund wird wohl ein paarmal genannt, um sich zum Besten von vereinen Immobilien-Kauf zu entscheiden. Und genau da liegt dies Problem, sagt Gerd Kommer, Investor und Schreiber des Buches „Kaufen oder mieten“, in dem er sich unter anderem mit dieser Thematik befasst.

Zu Gunsten von den Finanzexperten ist welcher Sprung, dass Mieter ihr Geld „zum Fenster hinauswerfen“ würden, „ganz wie geschmiert Nonsens“, wie er im Gespräch mit Business Insider sagt. „Diesen Sprung höre ich so oft, dass welcher Versuch ihn zu widerlegen dem Kampf gegen die Windmühlen gleichkommt“, so Kommer. Selbst Menschen mit hoher Finanzbildung, die BWL studiert hätten oder in Banken funktionieren, sagen diesen „Unsinn“, wie Kommer sagt: „Wahrscheinlich, weil er bauchgefühlsmäßig richtig klingt.“

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Die Immobilienbranche veröffentlicht seit dieser Zeit „Jahrzehnten Fantasiezahlen“

Welcher Talent-Profi glaubt, dass es vor allem daran liegt, dass die Instandhaltungskosten und die Risiken von Immobilien unterschätzt werden – namentlich, wenn die Immobilie kreditfinanziert wird.

Die Schuld gibt Kommer unter anderem welcher Immobilienbranche, die die potenziellen Käufer mit unseriösen Zahlen versorgt. Laut dem Experten würden Instandhaltungskosten unterschätzt werden, weil die Immobilienbranche in ihrem Marketingmaterial aus „verkäuferischem Eigeninteresse“ seit dieser Zeit „Jahrzehnten Fantasiezahlen veröffentlicht“, die oft unter welcher Hälfte welcher tatsächlichen Größenordnungen liegen würden.

Dasjenige Problem liege daran, dass Instandhaltungskosten die Rahmenbedingung hätten, unregelmäßig und in unübersichtlichen Einzelbeträgen anzufallen. Zudem würden viele private Immobilienbesitzer Instandhaltungskosten mit „wertverbessernden Investitionen“ verwechseln. „Instandhaltungskosten sind gleichwohl natürlich nur Reparaturen, die Wertverlust bezahlen. Mit Werterhöhung nach sich ziehen sie nichts zu tun“, erklärt Kommer.

Wenn Leckermaul zum Beispiel ein Kalesche zerkratzt und welcher Inh. zum Besten von die Reparatur 500 Euro zahle, sei dies ebenfalls keine Investment. „Mit den 500 Euro nach sich ziehen Sie lediglich vereinen Werteverlust pari.“  Reparaturen und Instandhaltungen unter Immobilien würden kein Vermögen zusammentragen, sondern verhindern nur, dass dies Vermögen weniger wird, so Kommer.

Nur vereinen Bruchteil welcher Menschen hätten ebendiese Wert „aufwärts dem Schirm“

Im Schnittwunde betragen die Instandhaltungskosten langfristig 1,5 v. H. pro Jahr aufwärts den Marktwert einer Immobilie. Wohnhaft bei einer Wohnung beträgt dies typischerweise etwa 85 solange bis 90 v. H. des Gesamtwertes. Wohnhaft bei einem Haus je nachdem Grundstücksgröße 80 v. H. oder irgendwas weniger. Wenn Leckermaul eine Gemahlin Immobilie habe, eine sehr hochwertige Immobilie oder eine, die in einer Viertel mit hoher Luftfeuchtigkeit steht, beträgt die Instandhaltung in welcher Regel sogar mehr denn 1,5 v. H. pro Jahr, wie Kommer erklärt.

Ein Musterbeispiel: Euch gehört ein 30 Jahre altes Reihenhaus mit einem Marktwert von 500.000 Euro. Welcher Grundstücksanteil des Wertes beträgt rund 20 v. H., deshalb 100.000 Euro. Aufwärts die restlichen 400.000 Euro entfallen im Jahr 1,5 v. H. Instandhaltungskosten, deshalb Reparaturen. Dasjenige sind 6.000 Euro. Welche 6000 Euro würden „nicht in hübsch regelmäßigen monatlichen“ Beträgen von 500 Euro pro Monat kommen, sondern in „extrem schwankender Höhe“ mit Lücken von vielleicht zwei, drei Jahren zwischen zwei größeren Ausgaben. Dasjenige würde gleichwohl an den Wert nichts ändern und ebenfalls nicht an welcher durchschnittlichen Höhe von 500 Euro pro Monat – neben dem Summe zum Besten von den Kredit, wie Kommer erzählt.

Zu diesen medioker 1,5 v. H. pro Jahr zählt zum Musterbeispiel die Dachsanierung, die etwa aufgebraucht 40 Jahre stattfindet und viele andere große Reparaturposten, die nur aufgebraucht fünf, zehn oder zwanzig Jahre einmal zutage treten, zum Beispiel ein neues Parkett oder die Wartung welcher Heizung. „Trotzdem nach sich ziehen viele, die von einer Immobilie träumen, nur vereinen Bruchteil dieser Wert aufwärts dem Schirm“, sagt Kommer.

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Am Finale zweifach so teuer wie aufwärts dem Preisschild

Um aufzuzeigen, wie teuer ein Immobilienkauf werden kann, macht welcher Finanzexperte folgende Beispielrechnung aufwärts: Ausgedacht, ihr würdet den Preis welcher Immobilie und welcher Nebenkosten zu 80 v. H. mit einem Kredit zahlen und zu 20 v. H. mit Eigenkapital. Den Kredit tilgt ihr droben 25 Jahre. Eine typische Variante. „In diesem Standardszenario leistet welcher Eigentümer in diesen zweieinhalb Jahrzehnten – selbst unter den heutigen Niedrigzinsen – Zahlungen von vermutlich droben 170 v. H. des Kaufpreises“, sagt Kommer. Welche Zahlungen existieren aus Zinsen, Instandhaltungskosten, Nebenkosten zum Besten von Kauf wie Grunderwerbsteuer und Notargebühren, Eigenkapital und Tilgungen. „Letztlich kostet eine kreditfinanzierte Immobilie weitestgehend zweimal so viel wie aufwärts dem Preisschild steht“, warnt welcher Immobilien-Kenner.

In der Regel gebe es zwei Talent-Möglichkeiten, die ihr gegenüberstellen solltet, sagt Kommer: Entweder eine Immobilie kaufen oder aufwärts Pacht wohnen und dies Eigenkapital, dies man nicht in den Immobilienkauf investiert, am Kapitalmarkt pumpen. Kommer empfiehlt hier den ETF MSCI World. Dasjenige sei „super-einfach und kostengünstig.“ Welcher Mieter müsste zum Besten von Pacht und Aktiensparen nachdem mtl. genauso viel zuteilen, wie welcher Eigentümer zum Besten von Darlehensraten, Instandhaltung und Versicherung.

Unter normalen Umständen, wenn ein Käufer vereinen Kredit von 80 v. H. aufnimmt, hätte ein Mieter, welcher in welcher gleichen Immobilie zur Pacht lebt, am Monatsende im Schnittwunde 20 v. H. mehr Geld zur Verfügung denn welcher Eigentümer, erklärt Kommer. Welche 20 v. H. müsste welcher Mieter dann gleichwohl ebenfalls „diszipliniert investieren und darf sie nicht zum Besten von Urlaub oder sonstigen Verbrauch verballern“. Wenn die 20 v. H. nicht in vereinen breit gestreuten ETF investiert werden, sondern wie geschmiert nur zuteilen werden, hätte welcher Mieter nachdem zum Beispiel 30 Jahren „natürlich“ ein geringeres Vermögen denn welcher Eigenheimbesitzer. „Dasjenige habe dann gleichwohl nichts zu tun mit welcher einer „tollen“ Rentabilität welcher Immobilie, sondern damit, dass welcher Vergleichsmieter wie geschmiert zu modrig oder zu konsumgierig war zum Sparen“, sagt Kommer.

In den meisten Zeiträumen war Mieten rentabler denn Kaufen

Kommer hat in seinem Buch verglichen, wie sich ebendiese zwei Investment-Strategien, deshalb Kaufen oder Mieten und Kapitalmarkt seit dieser Zeit 1970 solange bis heute entwickelt nach sich ziehen. Sein Ergebnis ist, dass zwischen 1970 solange bis etwa 2009 in weitestgehend allen Zeitfenstern Mieten rentabler denn Kaufen war. Bedeutet wie geschmiert gesagt: Hättet ihr in diesem Zeitraum die Wahl gehabt, entweder eine Wohnung zu kaufen oder in dieser Wohnung aufwärts Pacht zu leben und dies verfügbare Geld anzulegen, wärt ihr denn Mieter vermögender geworden.

In den vergangenen zwölf Jahren war es jedoch rentabler eine Wohnung zu kaufen denn zu mieten. Dies liege daran, dass seit dieser Zeit 2010 im deutschen Wohnimmobiliensektor ein „einzigartiger Boom“ herrscht, den es so seit dieser Zeit mindestens 50 oder mehr Jahren nicht gegeben hat. „Die Immobilienpreise sind mächtig gestiegen und die Zinsen sind parallel dazu drastisch lieben. Besser geht’s zum Besten von Eigentümer fast wie nicht mehr.“ Doch Kommer ist sicher, dass sich dies so in welcher Zukunft nicht fortsetzen könne. „Zu diesem Zweck sind die Preise jetzt zu hoch und die Zinsen jetzt zu tief.“

Die vierte galvanischer Überzug des Buches „Kaufen oder mieten“ erscheint am 18. August im Unigelände-Verlagshaus, 285 Seiten, 27,95 Euro.



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