Wednesday, January 19, 2022

Erschwinglich Wohnen im Neubau in Dortmund? „Wir laufen in eine Katastrophe“

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134 dieser 400.000 Wohnungen, die die Lichtzeichenanlage-Koalition aus SPD, Grünen und Liberale pro Jahr in Deutschland anstrebt, entstehen ohne Rest durch zwei teilbar im neuen Kaiserquartier an dieser Zacke Kaiserstraße/Klönnestraße. Im nächsten Jahren werden die durchweg ungenutzt finanzierten Mietwohnungen in dieser östlichen Stadtzentrum bezugsfertig sein.

Einziehen werden dort Besserverdiener und Senioren mit einer guten Rente, denn dieser Wohnkomfort ist hoch und die Mieten sind deshalb nicht ohne Rest durch zwei teilbar günstig. Bauherr des Kaiserquartiers ist dieser Dortmunder Unternehmer Eric Schmidt, Inhaber des Autohauses Autowelt Schmidt.

Er hat in den vergangenen Monaten erlebt, wie die Preise pro Baumaterialien gestiegen sind. Die Erzeugerpreise pro Betonstahlmatten lagen z. B. nachdem Daten des Hauptverbandes dieser Deutschen Bauwirtschaft im zehnter Monat des Jahres 2021 um 70,1 von Hundert droben dem Niveau von Januar. „Die Preiserhöhungen nach sich ziehen uns teilweise getroffen. Dies ändert jedoch nichts an unseren Mietvorstellungen. Die Mieten sollen wenn schon im ungenutzt finanzierten Wohnungsbau ja erschwinglich bleiben“, sagt Eric Schmidt.

Im neuen Kaiserquartier beträgt die Mietzins solange bis zu 14 Euro

Nun mag man sich darüber streiten, welches „erschwinglich“ ist. Die Wohnanlage im Kaiserquartier kommt mit exklusiver Möblierung samt Tiefgarage, Aufzügen und energiesparender Technologie von dort. Die Kaltmiete beträgt 12,50 solange bis 14 Euro pro Quadratmeter – je nachdem Ausrichtung und Größe dieser Wohnung.

Im Durchschnitt liegt dieser Mietpreis pro eine Neubauwohnung in Dortmund fortschrittlich unter 11,10 Euro/m². Für aller Exklusivität scheint mit 14 Euro im Kaiserquartier ergo wohl eine Grenze erreicht.

Im Trigon zwischen Klönne- und Kaiserstraße wächst dies neue Kaiserquartier. 134 exklusiv ausgestattete Mietwohnungen entstehen hier – und sind unter Kaltmieten zwischen 12,50 und 14 Euro pro Quadratmeter schon zu 80 von Hundert vergeben. Die Nachfrage sei gigantisch, berichtet dieser private Investor Eric Schmidt. © Luftbild Blossey © Luftbild Blossey

Und hier baut Eric Schmidt uff einem Grundstück, dies zum Teil schon lange Zeit in Familienbesitz war und dessen größeren Teil er 2005 von einer Nachfolgegesellschaft dieser Deutschen Weg gekauft hat. Seitdem ist dieser Grundstückspreis in dieser Innenstadtlage gigantisch gestiegen. Nachher den Information des Informationssystems Boris-NRW, dies die Preisentwicklung droben zehn Jahre ausweist, lag dieser Bodenrichtwert dort 2011 unter 300 Euro/m² und liegt jetzt unter 500 Euro/m². Seit dieser Zeit 2005 dürfte er sich ergo verdoppelt nach sich ziehen.

Mieterverein: Vermieter fördern, die bezahlbare Mieten andienen

„Dieses Objekt“ sagt Eric Schmidt zu seinem Kaiserquartier, „wäre heute wirtschaftlich nicht mehr darstellbar.“ Er sieht pro den ungenutzt finanzierten Wohnungsbau, uff den die neue Bundesregierung so sehr setzt (nur 100.000 dieser 400.000 Wohnungen jährlich sollen zwischenmenschlich gefördert werden) schwarz: „Nicht zuletzt mit einer nicht so hochwertigen Bauweise und weniger exklusiver Möblierung ist im Neubau eine Kaltmiete unter 10 Euro aus meiner Sicht nicht darstellbar. Da laufen wir in ein riesengroßes Problem.“

Ebendiese Sorge teilt Markus Roeser vom Mieterverein Dortmund vor dem Hintergrund, dass in Deutschland schätzungsweise zwei Mio. Wohnungen fehlen. Damit in Dortmund günstiger Wohnraum pro Normalverdiener entstehen kann – und darunter versteht er Mieten von 6 solange bis 8 Euro pro Quadratmeter – fordert er eine stärkere finanzielle Unterstützung pro gemeinwohlorientierte Vermieter: „So könnten Grundstücke vergünstigt an Investoren vergeben werden, die unendlich günstige Mieten realisieren möchten oder es könnten entsprechende Förderprogramme aufgelegt werden.“

Neubau einer Wohnung kostet 4000 Euro brutto pro m²

Jener Staatsoberhaupt des hiesigen Eigentümerverbandes Haus & Grund und Dortmunder Bauunternehmer, Walter Derwald, sagt zu den aktuellen Neubaukosten: „Zu Händen den Neubau eines Musterwohnhauses qua Mehrfamilienhaus mit rund 14 solange bis 16 Wohneinheiten betragen die Erstellungskosten so gut wie 4000 Euro brutto pro Quadratmeter Wohnfläche.“

Walter Derwald ist Bauunternehmer und Präsident des Hauseigentümerverbandes Haus & Grund Dortmund. Er sagt: „Wirtschaftlich wird ein Neubau im frei finanzierten Wohnungsbau erst bei Nettokaltmieten von 13 bis 15 Euro/m².“
Walter Derwald ist Bauunternehmer und Staatsoberhaupt des Hauseigentümerverbandes Haus & Grund Dortmund. Er sagt: „Wirtschaftlich wird ein Neubau im ungenutzt finanzierten Wohnungsbau erst unter Nettokaltmieten von 13 solange bis 15 Euro/m².“ © ZDB / axentis.de © ZDB / axentis.de

Die Wert des Bauwerks mit Baukonstruktion und Technischen Anlagen nach sich ziehen, so Derwald, mit konzis 2600 Euro (65 von Hundert) den größten Proportion an den Erstellungskosten. Stelle man diesen Baukosten eine Nettokaltmiete von 10 Euro/m² im Vergleich zu, betrage die Bruttorendite weniger qua 3 von Hundert.

„Dies bedeutet“, sagt Walter Derwald, „dass daraus noch Kapitaldienst (Zins und Tilgung), laufende Instandhaltungen und Instandhaltungsrücklagen erbracht werden sollen. Wenn man ergo solo von einem Zinssatz von mindestens 1,0 von Hundert und einer Tilgung von mindestens 2 von Hundert ausgeht, dann muss man schon unter diesem Mietpreis Liquidität zuschießen. Wirtschaftlich wird ein Neubau im ungenutzt finanzierten Wohnungsbau ergo erst unter Nettokaltmieten von 13 solange bis 15 Euro/m².“

Bauforschung: Kaltmiete unter rund 12,50 Euro nicht möglich

Nicht zuletzt dies Fazit dieser Bauforschungseinrichtung Arbeitsgruppe pro zeitgemäßes Zusammensetzen (Arge eV), die ohne Rest durch zwei teilbar eine Untersuchung „Bezahlbarer Wohnraum 2021“ vorgenommen hat, lautet klipp und lukulent: „Ein fortschrittlich ungenutzt finanziert errichteter Wohnungsbau lässt eine Kaltmiete unter ca. 12,50 Euro nicht mehr zu.“

Ob welche Mieten in Dortmund erzielbar sind, dazu äußert sich dieser Hauptgeschäftsführer von Haus & Grund Dortmund, Dr. Thomas Wassergraben: „Ende unserer Erlebnis in dieser Immobilienvermietung und -vermittlung können wir sagen, dass es in Dortmund ein ausreichendes Nachfragepotenzial wenn schon im hochpreisigen Segment gibt.“

Zu den deutlich über 10 Euro gestiegenen und weiter steigenden Mieten in Neubauten sagt Dr. Thomas Bach, Hauptgeschäftsführer von Haus & Grund Dortmund: „Aus unserer Erfahrung können wir sagen, dass es in Dortmund ein ausreichendes Nachfragepotenzial auch im hochpreisigen Segment gibt.“
Zu den klar droben 10 Euro gestiegenen und weiter steigenden Mieten in Neubauten sagt Dr. Thomas Wassergraben, Hauptgeschäftsführer von Haus & Grund Dortmund: „Ende unserer Erlebnis können wir sagen, dass es in Dortmund ein ausreichendes Nachfragepotenzial wenn schon im hochpreisigen Segment gibt.“ © Schaper © Schaper

Voraussetzung pro eine schnelle und erfolgreiche Vermietung sei jedoch die Erfüllung bestimmter Kriterien. „Hier“, so Wassergraben, „handelt es sich im hochpreisigen Neubausegment im Wesentlichen um die Standpunkt, jedoch natürlich kommt es wenn schon uff Bauweise, Zuschnitt dieser Wohnung und Möblierung an. Für insgesamt schlüssigen und attraktiven Konzepten sehen wir wenn schon in Dortmund – trotz einer nicht massenhaften Nachfrage – nicht die Gefahr, dass es zu größeren Leerständen in diesem Segment kommt.“

Spar- und Bauverein bringt Standardisierung des Bauens ins Spiel

Tobias Scholz vom Mieterverein Dortmund sieht die Sache unbequem. Er beobachtet, dass die inserierten Angebote pro Neubau-Mietwohnungen in Dortmund schon seither 2016 droben 10 Euro hinaus steigen. „2016 lag dieser Median unter 10,16 Euro, 2019 unter 10,89 Euro und 2020 unter 11,10 Euro“, sagt er.

„Dies unterstreicht“, fügt Tobias Scholz hinzu, „die Geltung von sozial-gefördertem Wohnungsbau – wenn schon, weil vor allem große Wohnungen fehlen, die pro Familien uff dem ungenutzt finanzierten Wohnungsmarkt nicht mehr erschwinglich sind.“

Franz-Bernd Große-Wilde ist Vorstandsvorsitzender Spar- und Bauvereins Dortmund. „Jener Schutz des Klimas muss so gefördert werden, dass die Kapitalaufwand in die Energiearmut die Rentabilität nicht kaputt macht“, sagt er. © Frauke Schumann Fotografie © Frauke Schumann Fotografie

Welches waagrecht diesen ungenutzt finanzierten Wohnungsmarkt angeht, teilt Franz-Bernd Große-Wilde die Sorge von Haus & Grund, ob die Renditevorstellungen dieser Eigentümer in Zukunft noch realisierbar sind. „Es stimmt“, sagt dieser Vorstandsvorsitzende des Spar- und Bauvereins Dortmund, „pro zusammenführen Investor bleibt qua Rendite nicht viel übrig. Es muss an einigen Stellschrauben gedreht werden.“

Große-Wilde verweist uff dies in diesem Jahr fertiggestellte Neubauprojekt seiner Sozietät am Königswall. Dort liege die Nettokaltmiete dieser 36 Wohnungen unter 9 solange bis 10 Euro. „Möglich wurde dies durch die Zusammenstellung mit den wesentlich höheren Mieten pro die gewerblichen Mieter“, sagt er.

Außerdem bringt dieser Chef des Spar- und Bauvereins die serielle Errichtung von Typenhäusern ins Spiel. „In dieser Standardisierung liegt die Möglichkeit“, sagt er und fügt an: „Es braucht außerdem staatliche Unterstützung. Jener Schutz des Klimas muss so gefördert werden, dass die Kapitalaufwand in die Energiearmut die Rentabilität nicht kaputt macht“.

Dogewo21 sieht Möglichkeiten nur im geförderten Wohnungsbau

Während dieser Spar- und Bauverein in Hostedde ohne Rest durch zwei teilbar die Dachausbauten qua nachhaltige und bezahlbare Form dieser Wohnraumversorgung (8 Euro Kaltmiete) vorantreibt, will man an dieser Schüruferstraße 113 und 119 (ehemalige Tanzschule) demnächst jedoch wenn schon wieder komplett ungenutzt finanziert in den Mehrfamilienhaus-Neubau investieren.

In Hostedde treibt der Spar- und Bauverein Dortmund im Quartier In der Liethe/Mohlweg/Pücklerweg derzeit den Ausbau der Dachgeschosse voran. Die Genossenschaft sieht darin einen Weg, neuen Wohnraum ohne neue Flächenversiegelung zu schaffen. Und der Dachausbau ist günstiger als der Hausbau. Hier kann eine Wohnung für 8 Euro pro Quadratmeter angeboten werden.
In Hostedde treibt dieser Spar- und Bauverein im Unterkunft In dieser Liethe/Mohlweg/Pücklerweg derzeit den Erweiterung dieser Dachgeschosse vorwärts. Die Sozietät sieht darin zusammenführen Weg, neuen Wohnraum ohne neue Flächenversiegelung zu schaffen. Und dieser Dachausbau ist günstiger qua dieser Hausbau. Hier kann eine Wohnung pro 8 Euro pro Quadratmeter angeboten werden. © Spar- und Bauverein © Spar- und Bauverein

„Wir werden im Standard konstruieren, uff kostentreibende Elemente wie eine Tiefgarage, mehrere Aufzüge oder teure Treppenhäuser verzichten und innovative Konzepte pro die es Fördergelder gibt, wie E-Mobilität oder Möblierung zur Kohlendioxid-Reduktion, verfolgen. Die Mietpreise stillstehen noch nicht starr, jedoch ich glaube, dass wir wenn schon droben die Streckung dieser Rentabilität unter rund 10 Euro Nettokaltmiete landen können“, sagt Franz-Bernd Große-Wilde.

Wie Chef einer kommunalen Tochtergesellschaft wie dieser Dogewo21 mit 16.400 Mietwohnungen in Dortmund muss Klaus Graniki unter seinen Bauvorhaben eine schwarze Null vorzeigen, kann ergo die Rentabilität nicht uff später verschieben. Er wird jedoch durch den DSW21 Konzern durch Grundstückseinlagen unterstützt.

„Zuletzt“, sagt Klaus Graniki, „nach sich ziehen wir an dieser Schüruferstraße am Phoenix-Weiher gebaut und konnten dort mit einer Fördermiete von weiland 6,25 Euro im publik geförderten Wohnungsbau vermieten. Ende eigener Macht sind solche Projekte unter den derzeitigen Rahmenbedingungen pro kommunale Unternehmen wirtschaftlich nicht zu verantworten.“





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